“十四五”时代，我国经济从高速率生长阶段进入到了高质量生长阶段，物流业作为基础性、战略性、先导性的工业，其高质量生长是经济高质量生长的主要组成部分，而物流园区作为物流业生长的主要载体，也亟待转型升级 。“十四五”物流园区高质量转型升级之路，可以凭证“五步成诗”模子来实验：详细的转型升级路径可以凭证园区禀赋、工业情形、战略定位举行选择，包括工业协同、物流效劳功效立异、一体化供应链、物流金融立异、产权刷新、智慧物流园区等路径 。物流园区的转型升级以生态构架为引领，通过资源驱动或者数字驱动，整合匹配营业板块，选择转型升级路径并实验，以实现物流园区的高质量生长 。
我国种种巨细物流园区的总数已达6000余个 。500亩以上的园区2000余个，占比达40% 。70%以上园区保存谋划模式陈腐、园区收益不佳、区域工业经济配套不符的征象 。物流园区当下的痛点主要如下：
这会导致园区同质化严重，区域、工业匹配不符 。许多园区进入二次腾飞阶段，可是缺乏转型升级策划，造成园区与区域经济生长、工业配套脱节，必将导致园区谋划效果不佳 。
02 | 园区之间缺乏互联互通机制，不可爆发联动放大效应园区这几年在头部企业的发动下、平台模式的生长中，改变了单点运作的模式，但没有实现互联互通，网络简单，或者是小区域板块网络 ；已往相当长时期，园区建设以行政角度为主，忽视了在工业经济区域内园区之间的影响 。
03 | 平台型、效劳型、智慧型、网络型模式生长缓慢园区停留在古板的物业为主的谋划模式上，新模式转型滞后，企业、工业效劳效果有限 。这内里既有政府政策的问题，也有主体资金运作的问题，同时园区谋划乏力也难以凭证预期投入 ；谋划模式不清晰，投资者对园区未来缺乏信心 。园区内部工业链、上下游供应链条上均保存信息孤岛，数据使用能力欠缺 。许多园区招商不选商，运营不建生态，信息化升级犹豫不决，缺乏全价值链运营效劳系统，也很难形成工业群集效应 。供应链治理、数字化转型、信息效劳等新型人才欠缺，教育、职业培训都保存缺口，有些园区通过和政府、产学机构相助产研学基地来逐渐解决这个问题 。古板园区的散、乱、不规范、不集约、空置率高与现代园区的生态化、一体化、智慧化、网络化形成显着的形态比照，众多园区亟待转型升级 。但在生长历程中，种种业态园区应该是共存、互补、协同生长 。
目今国际社会处于矛盾加剧、经济下行的情形之中，促使中国强化了新基建和内需两大发力点，为物流生长带来新的机缘 。受疫情影响，全球经济下行趋势显着，当下的俄乌冲突，一连的中美商业战，使得全球供应链杂乱，但我国近年来实验的一带一起、欧亚大陆桥、中欧班列等国家战略作用日益显露 ；基建重启、内需激活促使工业转型升级，出台的相关政策引领物流基础设施网络建设，海内大循环为主、扩大内需的生长趋势，推动物流园区有用投资与相关工业链生长 。经济高质量生长是通过质量厘革、效率厘革、动力厘革为抓手 ；推动经济高质量生长，重点在推动工业结构转型升级 。2019年2月，由国家生长刷新委出台《关于推动物流高质量生长增进形成强盛海内市场的意见》，《意见》关于推动解决制约物流高质量生长的突出问题，降低社会物流本钱水平，增强实体经济活力，提高社会经济运行效率，增进形成强盛海内市场，推动国民经济高质量生长具有主要意义，关于我国物流园区高质量转型升级举行了要害性指导 。第四次工业革命正在爆发，供应需求与手艺立异促使工业转型升级，工业转型升级进而对物流效劳趋势爆发了如下影响：物流效劳需求端趋向于品质化、可视化、碎片化、一体化 ；而物流效劳供应端趋向于标准化、数字化、平台化、生态化 � ；谖锪髟扒牍ひ�/工业园区的价值链、工业链的分工与协作，物流园区形态从营业物流园区到商业物流园区，再到智慧物流园区逐步进化 ；园区所提供的物流效劳也从自给自足的古板物流，生长到第四方物流为主的现代物流 。
图一：工业与物流园区转型升级“四化”趋势
工业转型升级趋向于结构高级化、结构合理化、生长集约化、竞争力高端化生长，物流业也朝着规� ；⑾嘀⒙躺⒆ㄒ祷钠蛏� 。物流园区是诸多物流企业以及效劳型企业的集聚地，物流园区高质量转型升级知足物流业生长趋势的要求 。1）工业联动：物流园区和外地工业之间保存显着的工业协同性 ；2）数智化升级：以数字化、智慧化建设牢靠园区硬件设施、提升效劳能力，正成为物流园区新的竞争力 ；3）全价值链谋划效劳模式：园区延伸效劳链条，提供物流咨询、物流金融、供应链一体化、商品展示、设施租赁、包管署理等增值效劳 ；4）网络化结构：物流园区之间互联互通，网络效应逐步展现 。物流园与工业深化融合，从简朴的效劳外包向供应链物流集成转变，增强工业链韧性 ；从物流园与工业空间脱节向工业与物流业集群生长转变 ；从物流园与工业资源疏散向平台化、智能化、生态化转变，以创立工业生态系统 。工业生长趋势影响着物流园区效劳功效的生长趋势 。物流园区效劳功效具有 “互联网＋”、跨境化以及配套化的立异生长趋势 。差别性子的物流园区应该举行差别的物流效劳功效立异 。好比生产效劳型物流园可以通过“互联网＋需求定制”效劳功效、“互联网＋供应链”效劳功效、效劳配套——多功效会展效劳配套、物流金融效劳配套以及供应链金融效劳配套等效劳功效举行立异 。物流效劳模式进入以大数据驱动的一体化供应链物流效劳的更高级阶段，“一体化供应链物流效劳”是以数智化焦点竞争力为基础，具有全链条效劳功效、提供定制化解决计划、基于供应链治理系统的物流效劳新模式 。需求端转变、企业个性化、生产模式转变、供应链重大化增进了一体化供应链效劳增添 。从凭证客户需求对整体的物流项目举行妄想、设计并组织实验的一体化物流效劳，到对供应链物流领域协同整合的进一步深化，将物流运动优化的规模由一个企业扩大至上下游企业，由围绕一个“节点”扩大至整个“链条”，基于供应链的协同整合更有助于实现“全局最优”的一体化供应链物流效劳 。一体化供应链效劳升级历程为：物流效劳局部优化——物流效劳全局优化——供应链物流协同优化——一体化供应链效劳 。
1）微观层面：降低供应链运营本钱，增强企业竞争能力 ；
2）中观层面：提升供应链协同效率，支持工业转型升级 ；3）宏观层面：推动供应链现代化，顺应高质量生长要求 。物流园区凭证工业转型升级配景下物流金融生长新趋势，团结互联网手艺、大数据、电子商务以及互联网金融等，开展物流金融模式立异，详细可接纳 B2B网贷模式、众筹模式、企业荟萃资产证券化模式、融资租赁债权转让模式、资产融资立异（REITs）等 。物流园区的产权安排直接决议其委托——署理关系，而物流园区的委托——署理关系又能反作用于其产权安排 。产权制度是现代企业制度的基础，团结我国物流园区产权机制的现存问题，为包管差别阶段物流园区股份制刷新的有序举行，可阶段性选择产权制度模式举行升级 。产权刷新的基础目的是提升运营方谋划自主性，引发园区活力 。在数字化转型配景下，园区可按效劳需求举行数智化升级，集中于“系统性顶层设计妄想、细腻化治理和个性化效劳、新手艺融合应用场景、联动共享的数字系统、数字经济转型升级”偏向 。园区要实现高质量生长，一定走上由古板园区向智慧园区的转型之路 。物流园区作为物流业基础设施、主要载体，在物盛行业数字化转型的趋势中，体现智慧园区的升级趋势 。智慧物流的焦点特征从“效劳数据化”到“数据效劳化”1）商业逻辑：重新设计基于价值循环的生意结构，把尽可能多的资源酿成商品 ；3）一连的生命力：物流知识生产累积、自我学习形成园区自循环运营效劳能力 。通过云盘算、物联网、大数据、人工智能等手艺与物流园区融合，实现物流园区智慧化转型升级是顺应时代生长机缘的最优解，物流园区智慧化升级能够为园区带来显着的三大价值：3）获取更高客户价值与沉淀专业能力，实现可一连生长 。
“十四五”时代，物流园区在转型升级历程中，切忌舍本求末，要凭证园区禀赋基本，区域经济转变，盘活存量资产 ；依据工业生态趋势，无邪立异地选择升级路径 ；园区谋划目的细密与国家战略、行业战略融合 ；通过先补位再引领的供应链效劳办法，充分整合相关工业效劳 。承继站位高远、系统生长、集约整合、迅速实验的原则，使园区真正跃入高质量生长阶段 。
